SCPI Remake UK : Analyse d'une SCPI opportuniste, 100% au Royaume-Uni

Lancée le 1er septembre 2025, la SCPI Remake UK se distingue par son positionnement unique, tant géographique que stratégique, et par sa structure.

Imaginée et gérée par Remake Asset Management, cette SCPI à capital fixe innove en proposant une approche dite « millésimée » : elle se donne une durée de vie déterminée de 7 ans (avec possibilité de prorogation statutaire de 2 ans), avec une liquidation programmée à l'issue de cette période. C'est la première SCPI de la nouvelle gamme « Focus », pensée pour saisir des fenêtres de marchés précises, avec une durée déterminée.

L'ambition de Remake est claire avec cette nouvelle SCPI : un TRI cible supérieur à 9% sur 7 ans et un taux de distribution cible de 6,5%, tous deux non garantis.

Ce modèle, inédit en France, rompt avec les schémas classiques des SCPI à capital variable en collecte permanente, souvent contraintes par des volumes de souscription qui peuvent diluer les performances. Remake UK s'inscrit à rebours de cette logique, en adoptant un timing d'investissement tactique, centré exclusivement sur le marché immobilier britannique. L'objectif est clair : tirer profit d'un point bas de cycle immobilier pour générer, à la sortie, une plus-value significative en capital, en plus d'un rendement locatif compétitif.

Le choix du Royaume-Uni ainsi que le timing de lancement, ne sont pas anodin : depuis 2022, l'immobilier commercial britannique a enregistré une dépréciation des valeurs de l'ordre de 30 %. Cette correction offre, selon Remake, une opportunité unique de constituer un portefeuille d'actifs décotés dans un marché mature, transparent et désormais mieux valorisé.

L'analyse macroéconomique de la société de gestion anticipe par ailleurs un retour progressif à la croissance du PIB britannique dès 2025 (+1,7 % attendu), ainsi qu'une stabilisation, voire une détente, des taux d'intérêt. Ces éléments créent un environnement propice à un redressement des valeurs immobilières et donc à une double source de performance : les loyers perçus sur la période et la revalorisation potentielle des actifs à terme.

La SCPI Remake UK se concentre exclusivement sur l'immobilier d'entreprise, segment historiquement plus volatil mais aussi plus rémunérateur que l'immobilier résidentiel. La stratégie vise à cibler des immeubles de commerce, de bureaux, de logistique ou d'immobilier géré, situés dans les principales métropoles britanniques. Le ticket d'acquisition moyen par actif se situe entre 5 et 15 millions de livres sterling, ce qui permet de mutualiser les risques tout en conservant une capacité d'arbitrage agile. La sélection privilégiera des immeubles générant des cash-flows immédiats grâce à des baux sécurisés, ou à fort potentiel de revalorisation via une montée en gamme, une amélioration locative ou une recommercialisation ciblée.

La structure de la SCPI Remake UK repose sur un modèle de capital fixe avec une collecte limitée dans le temps (objectif de 100 millions d'euros maximum). Ce cadre permet de stabiliser le capital rapidement et d'aligner l'ensemble des investissements sur une fenêtre d'opportunité de marché bien identifiée. Contrairement aux SCPI à capital variable qui doivent continuellement investir des flux entrants, parfois au détriment de la qualité des actifs, Remake UK entend investir vite et bien, dans des conditions de marché définies à l'avance. Ce mode opératoire évite la dilution de la performance, optimise l'allocation du capital levé et facilite la planification de la sortie à horizon 7 ans.

L'objectif affiché par la société de gestion est ambitieux : 9 % de TRI sur 7 ans avec un taux de distribution annuel cible de 6,5 % - tous deux non garantis. Cette double ambition repose sur un levier mesuré (effet de levier maximal autorisé de 40 %, cible autour de 20 %). Les loyers sont distribués mensuellement, avec un délai de jouissance de 4 mois à compter de la souscription, ce qui est dans la moyenne du marché.

La liquidation programmée au bout de 7 ans (prolongeable de 2 ans ou anticipable sur décision de l'assemblée générale) marque également une innovation dans le monde des SCPI. Elle permet de transformer le patrimoine en capital redistribué aux associés à échéance fixe, ce qui cadre bien avec une gestion opportuniste et orientée vers la recherche de plus-value.

Investir dans la SCPI Remake UK, c'est faire le choix d'un véhicule opportuniste, non diversifié géographiquement, et dont le profil de risque est classé au niveau 7/7, le plus élevé sur l'échelle réglementaire. Avant d'investir, plusieurs facteurs de risque doivent être pris en compte : le risque de perte en capital, lié à l'évolution du marché immobilier britannique ; le risque de change, puisque les actifs sont libellés en livres sterling et la couverture n'est pas systématique contre les variations EUR/GBP (bien qu'elle reste possible) ; le risque de liquidité, inhérent aux SCPI à capital fixe. Le marché secondaire de cette SCPI est prévu sur une base mensuelle, mais sans garantie de revente rapide ou au prix de souscription.

Cependant, Remake UK offre également une fiscalité avantageuse (notamment pour les résidents fiscaux français). En effet, la fiscalité applicable aux revenus immobiliers étrangers est souvent plus favorable que celle des revenus fonciers perçus en France. Les porteurs de parts ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus issus du Royaume-Uni, et bénéficient du mécanisme du taux effectif à l'impôt sur le revenu. Ainsi, les revenus déjà taxés au Royaume-Uni ne sont pas re-imposés en France, ce qui permet une meilleure optimisation fiscale pour les contribuables français (chaque situation fiscale étant unique, les impacts doivent être analysés au cas par cas, sous réserve d'évolutions législatives).

Comme toute SCPI, Remake UK 2025 applique une série de frais destinés à couvrir la structuration, la gestion, l'exploitation et la liquidation du véhicule. Toutefois, dans un modèle millésimé avec horizon de sortie programmé, ces frais doivent être analysés non seulement en termes de niveau, mais aussi de l'impact sur le rendement net in fine.

Commission de souscription : 8,4 % TTC

La commission de souscription, prélevée lors de l'entrée, s'élève à 7 % HT, soit 8,4 % TTC du montant investi. Elle sert à couvrir les frais de structuration, de distribution, et les premiers coûts d'acquisition des actifs. Ce taux est dans la moyenne haute du marché, mais il est cohérent avec un modèle à capital fixe qui ne bénéficie pas de l'effet de dilution dans le temps. Ce coût d'entrée rend d'autant plus important le respect de la durée de détention recommandée de 7 ans, pour lisser son impact sur le rendement global.

Commission de gestion : 12 % TTC sur les revenus

La société de gestion perçoit une commission annuelle de 10 % HT (12 % TTC) sur les loyers encaissés. Ce niveau, relativement élevé, s'explique par l'intensité de gestion attendue sur un portefeuille volontairement agile : sélection rapide, gestion active, asset management ciblé, potentiel de repositionnement. En contrepartie, la SCPI vise un taux de distribution de 6,5 % brut, objectif ambitieux, compte tenu de ce niveau de frais, mais réaliste si les actifs sont bien acquis et correctement exploités.

Commission de liquidation : 2,5 % HT + incentive

À l'issue de la période de vie de la SCPI, une commission de cession des actifs de 2,5 % HT est prélevée, à laquelle peut s'ajouter une commission de performance ("incentive") si le prix de revente dépasse 110 % du prix de revient des actifs. Cette clause incitative est plafonnée à 5 % HT du prix de cession, ce qui aligne partiellement les intérêts du gestionnaire et des investisseurs. Elle est typique des véhicules à stratégie de création de valeur à terme, et ne s'applique qu'en cas de plus-value effective à la liquidation.

Commission d'investissement : 3 % HT (3,6 % TTC) sur le montant des acquisitions, standard dans le secteur.

In fine, la structure de frais de Remake UK 2025 reflète sa stratégie : active, opportuniste, concentrée. Elle n'est pas légère, mais elle est claire, plafonnée, et justifiée par le modèle à capital fixe avec horizon de sortie. L'investisseur doit intégrer ces frais dans sa projection, et considérer que leur impact est acceptable si la stratégie d'investissement et de valorisation est bien exécutée. Autrement dit : les frais ne sont pas un obstacle si la promesse de performance est tenue, mais ils imposent une gestion rigoureuse et disciplinée de bout en bout.

Le second semestre 2025 marque un tournant prudent mais encourageant pour le marché immobilier britannique, après deux années de décompression brutale des prix et de tensions monétaires. La Banque d'Angleterre (BoE) a abaissé son taux directeur à 4,00% en août 2025, après l'avoir maintenu à 5,25 % pendant plusieurs trimestres. Cette détente monétaire motivée par un ralentissement de l'inflation autour de 2,4 % amorce un cycle de soutien implicite à la demande de capitaux, au financement des actifs immobiliers et à la compression des taux de rendement. Cette baisse du coût du capital est un signal fort, très attendu par les acteurs du secteur, et contribue à une stabilisation progressive des anticipations de rendement.

Sur le terrain, les premiers indicateurs de reprise sont visibles. D'après Savills UK, les volumes d'investissement au Royaume-Uni ont atteint environ £10 milliards au deuxième trimestre 2025, portant le total semestriel à près de £21,9 milliards, en hausse de 15 % par rapport à la même période en 2024. Le segment des bureaux, longtemps pénalisé par le déséquilibre offre-demande post-Covid, connaît un rebond mesuré : selon JLL, la demande placée sur 12 mois glissants à Londres a atteint un plus haut depuis 2022, soutenue par des transactions significatives dans les quartiers centraux et la résilience des actifs "prime". Le marché de la logistique, quant à lui, conserve ses fondamentaux solides avec des rendements stabilisés autour de 5 % à 5,25 % pour les meilleures signatures, et des volumes en hausse constante depuis début 2025.

Dans ce contexte, se positionner avec un millésime comme Remake UK prend tout son sens : la fenêtre actuelle semble correspondre à une phase de stabilisation post-correction, ouvrant la voie à un cycle de valorisation progressive. L'objectif est clair : acheter pendant le creux, exploiter pendant l'accalmie, et arbitrer lors d'un éventuel resserrement des rendements (si la compression des spreads se confirme à mesure que les taux baissent et que la demande réapparaît). Ce schéma de cycle est particulièrement pertinent pour une SCPI à capital fixe, dont la stratégie repose sur un timing d'entrée discipliné et une liquidation programmée.

Sur l'horizon de vie de la SPCI Remake UK, la contribution principale viendra du revenu locatif, notamment grâce à la nature spécifique des baux britanniques souvent qualifiés de "long income", avec des durées fermes de 10 à 15 ans indexées sur l'inflation. Ce flux régulier, distribué mensuellement, constituera l'ossature de la performance. S'y ajouteront, selon les opportunités, des leviers d'asset management : remise au standard ESG, reconversion d'usage, arbitrages locatifs, ou recommercialisation ciblée dans des marchés tendus. Enfin, si la compression des rendements se matérialise (ce que la dynamique actuelle du marché laisse entrevoir sur certains segments "core") une plus-value latente pourrait être cristallisée lors de la liquidation.

Côté risques, trois paramètres exogènes conditionneront l'exécution de la stratégie. D'abord, la livre sterling, qui oscille entre soutien à la performance (si elle s'apprécie face à l'euro) ou effet de ciseau (si elle se déprécie). Ensuite, le rythme des baisses de taux, encore dépendant de la trajectoire de l'inflation domestique et des anticipations du marché obligataire. Enfin, l'hétérogénéité intra-marché, notamment sur le segment des bureaux où les écarts de valorisation entre actifs "prime" et immeubles obsolètes continuent de se creuser. Ces éléments, s'ils ne remettent pas en cause la pertinence de la stratégie, nécessitent un suivi rigoureux du séquencement des acquisitions, de la qualité du pipeline et de l'optimisation des sorties.

Soyons clairs : Remake UK n'est pas une SCPI destinée aux profils prudents. Elle ne joue pas la sécurité ou la régularité à long terme, mais assume une stratégie ciblée, opportuniste, et orientée vers la performance sur un cycle précis. Et c'est justement ce qui la rend intéressante. Dans un paysage dominé par des SCPI en collecte continue qui peinent à concilier volume et rendement, ce positionnement assumé est rafraîchissant : capital fixe, calendrier figé et marché unique. Autrement dit : pas de dispersion, pas de dilution. Pour les investisseurs avertis capables d'accepter une certaine volatilité en échange de rendement, cela peut être un pari intelligemment construit.

Cela dit, il ne faut pas se raconter d'histoires. La promesse d'un TRI de 9 % sur 7 ans repose sur des hypothèses de marché qui peuvent se matérialiser… ou pas. Le scénario central avec des acquisitions réalisées en phase de stabilisation, une compression des taux et une sortie valorisée est cohérent avec les signaux actuels du marché britannique. Mais il suppose que la détente monétaire se poursuive sans accroc, que la livre sterling ne joue pas contre l'investisseur euro, et que les actifs sélectionnés puissent réellement capter la reprise. Or, tous les segments ne redémarrent pas à la même vitesse, et les écarts de valorisation entre les biens « prime » et les autres restent profonds. L'effet d'aubaine est donc réel, mais à condition d'un pilotage fin de la phase d'acquisition, avec un pipeline solide et un asset management actif.

Sur le plan fiscal, l'absence de prélèvements sociaux en France est un vrai levier de rendement net, souvent négligé dans les comparatifs. La fiscalité UK/FR est l'un des atouts cachés du véhicule, notamment pour les résidents fiscaux français fortement imposés à l'IR. Là encore, cela ne vaut que dans le contexte fiscal actuel, mais qui reste aujourd'hui compétitif.

En résumé ? Oui, Remake UK 2025 est une proposition sérieuse et innovante, qui mérite une place dans un portefeuille diversifié pour qui cherche à sortir des sentiers battus. Mais ce n'est pas un produit à souscrire sans compréhension fine des risques, et de la structuration de cette SCPI à capital fixe et à liquidation programmée. La clé, ici, c'est le timing : d'entrée, d'exploitation et de sortie, ainsi que la capacité de la société de gestion à exécuter. Une stratégie bien pensée, qui ne pardonnera pas l'imprécision.