Iroko Zen : Une SCPI agile et sans frais de souscription

Dans un contexte immobilier en pleine mutation, marqué par la volatilité et l'incertitude, la SCPI Iroko Zen se distingue par une approche d'investissement opportuniste et une performance qui a su convaincre un nombre croissant d'épargnants.

Créée en 2020, cette SCPI à capital variable a rapidement gagné en maturité et en envergure, s'imposant comme une référence pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier.

Lancée en 2020, Iroko Zen s’est distinguée dès ses débuts par une approche volontairement différente des SCPI traditionnelles. Sa stratégie repose sur trois piliers structurants :

• La diversification paneuropéenne
• La sélection d'actifs résilients d'usage quotidien
• Un modèle économique sans frais de souscription.

La société de gestion IROKO évite volontairement les actifs de prestige, les centres commerciaux structurellement fragilisés, et les bureaux « classiques » dont la demande est plus incertaine depuis la généralisation du télétravail.
Elle privilégie au contraire des immeubles bien localisés, fonctionnels, et adaptés aux nouveaux besoins, souvent acquis dans des villes de taille moyenne en Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande ou en Espagne (des marchés dynamiques, offrant des conditions fiscales avantageuses pour les associés Français).

L'approche est opportuniste mais disciplinée. La société de gestion Iroko insiste sur une sélection rigoureuse des actifs et une capacité à négocier au bon moment, sans subir les effets de mode. Cela se reflète dans un portefeuille jeune, mais déjà très équilibré, avec une taille moyenne des actifs autour de 5 à 10 millions d'euros, ce qui facilite leur liquidité future et réduit le risque de vacance.

Autre point innovant qui a sû séduire de nombreux investisseurs : Iroko Zen se distingue par l'absence totale de frais de souscription, ce qui rend sa performance plus lisible dès les premières années. Ce choix audacieux est cohérent avec une stratégie de croissance rapide mais maîtrisée, pilotée autour d'une collecte stable et d'une capacité d'investissement solide.

Les chiffres du premier semestre 2025 confirment la dynamique de croissance d'Iroko Zen. Avec plus atteints en à peine cinq ans, Iroko Zen s’impose comme l’une des SCPI les plus dynamiques de sa génération. Ce chiffre ne reflète pas seulement une réussite commerciale, mais aussi une adhésion forte à un modèle sans frais d’entrée, très attendu par une nouvelle génération d’investisseurs.

Le taux de distribution 2024 s’élève à 7,32 %, soit parmi les rendements les plus élevés du marché pour une SCPI diversifiée. Ce taux est net de frais de gestion, mais brut de fiscalité, et doit donc être apprécié à la lumière du profil de chaque investisseur.
Il s’inscrit dans une continuité : Iroko Zen affiche une distribution supérieure à 7 % depuis trois années consécutives, ce qui souligne la robustesse de sa stratégie d’investissement, malgré un environnement macroéconomique tendu.

Le taux d’occupation financier (TOF) de 98 % témoigne d’un portefeuille bien maîtrisé, avec un risque locatif limité. Cela s’explique par une sélection rigoureuse des locataires, des baux longs (avec durées fermes), et une répartition équilibrée des actifs entre plusieurs secteurs (logistique, commerce, bureaux) et pays européens.

Autre indicateur clé : la durée ferme résiduelle des baux, supérieure à 6 ans. Ce paramètre est crucial car il sécurise les flux locatifs à moyen terme, ce qui est particulièrement important dans une période de volatilité immobilière.

L’une des grandes forces d’Iroko Zen réside dans la diversification maîtrisée de son portefeuille, à la fois sur le plan géographique et typologique. Cette diversification n’est pas simplement décorative : elle est pensée comme un levier de résilience et d’optimisation du couple rendement/risque, dans un contexte immobilier plus incertain.

Au 1er semestre 2025, plus de la moitié des actifs d’Iroko Zen sont situés hors de France, avec une présence marquée en Allemagne, aux Pays-Bas, en Espagne, en Irlande et au Portugal. Ce positionnement européen offre plusieurs avantages concrets pour les associés :

• Une exposition à des économies dynamiques, avec des marchés immobiliers parfois plus équilibrés que celui de la France
• Un accès à des fiscalités plus avantageuses, ce qui permet de réduire l’imposition réelle des loyers distribués au associés
Une décorrélation des cycles immobiliers : en répartissant les investissements sur plusieurs pays, la SCPI limite le risque d’être impactée par un ralentissement localisé.

• France : 35%
• Royaume-Uni : 21%
• Payas-Bas : 14%
• Irlande : 11%
• Espagne : 10%
• Allemagne :8%
• Italie : 1%

Côté typologie, Iroko Zen se distingue par sa forte pondération sur les actifs dits « du quotidien ». Au 30 Juin 2025, la répartition typologique de son portefeuille s'articule autour de :

• Commerces - 36%
  Essentiellement alimentaires et essentiels, peu exposés aux aléas du retail non alimentaire
• Bureaux - 27%
  Minoritaires dans le portefeuille, mais sélectionnés de manière très ciblée (bon emplacement, baux longs, faible vacance)
• Locaux d'activité - 18% & Entrepôts - 9%
  Un socle résilient, boosté par la croissance du e-commerce et les besoins en circuits courts
• Éducation et santé - 10%
  Deux segments à forte visibilité locative, avec des locataires souvent institutionnels

En combinant diversité géographique et sélectivité typologique, Iroko Zen construit un portefeuille conçu pour générer des revenus stables, tout en restant agile dans ses acquisitions. C'est l'un des points qui contribue à la performance et à la lisibilité de cette SCPI pour un investisseur attentif à la robustesse du sous-jacent.

L’un des éléments qui distingue Iroko Zen sur le marché des SCPI, c’est sa politique de frais radicalement différente du modèle traditionnel. Là où la majorité des SCPI facturent entre 8% et 12% de frais de souscription, Iroko Zen a fait le choix dès son lancement en 2020 de proposer une SCPI sans frais d’entrée.

Iroko Zen ne prélève aucune commission de souscription : les parts sont acquises au prix de la valeur de reconstitution, sans majoration. Contrairement aux SCPI traditionnelles qui appliquent 8 % à 12 % de frais à l’entrée, cela signifie que l’intégralité du montant investi est convertie en parts, sans décote initiale.

Ce fonctionnement améliore la lisibilité de la performance et évite l’effet de “barrière à l’entrée” pour les investisseurs. Toutefois, il ne faut pas confondre absence de frais d’entrée et gratuité : des frais de sortie anticipée de 6 % TTC sont appliqués en cas de retrait dans les 3 premières années.

Ce modèle, plus transparent que le standard du marché, aligne davantage les intérêts de la société de gestion et des associés. Il favorise une logique d’investissement à horizon moyen ou long terme, tout en rendant la performance plus visible dès les premières années, pour les investisseurs informés et patients.

À la place des frais d’entrée, Iroko Zen applique une commission de gestion sur les loyers perçus, fixée à 18% TTC (15% HT). Ce taux peut paraître plus élevé que certaines SCPI classiques, mais il est important de noter que :

• Cette commission est prélevée uniquement sur les revenus locatifs réellement encaissés, ce qui aligne les intérêts de la société de gestion avec ceux des porteurs de parts
• Le niveau de frais global est en réalité compétitif sur la durée, car il n’y a ni frais sur versement, ni frais de retrait, ni rétrocession à des réseaux de distribution, ce qui limite les frictions de performance

Ce modèle “sans friction” est pensé pour séduire une nouvelle génération d’investisseurs, plus sensibles à la transparence, à l’efficacité des frais, et à la performance nette. Il s’inscrit dans une tendance de fond sur les marchés financiers: la baisse structurelle des frais au profit de la clarté et de l’alignement d’intérêt.

Depuis avril 2021, Iroko Zen bénéficie du label ISR immobilier, un label d’État lancé en 2020. Il vise à certifier les véhicules d’investissement qui intègrent de manière tangible des critères ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans la gestion de leur patrimoine.

Pour Iroko Zen, cela se traduit par un processus clair et structurant : à chaque acquisition, un audit ESG est mené conjointement avec le locataire, afin d’attribuer un score environnemental à l’actif (sur 100 points). La SCPI s’engage à acheter uniquement des immeubles ayant une note ESG supérieure à 60, ou à défaut à mettre en œuvre un plan d’amélioration permettant soit d’atteindre ce seuil, soit de rehausser la note d’au moins 20 points dans un délai de 3 ans.

Ces engagements se traduisent par des actions concrètes sur le terrain : passage à l’éclairage LED, optimisation du chauffage ou de la ventilation, pilotage des consommations, ou encore installation de panneaux photovoltaïques. À Madrid par exemple, l’installation solaire sur l’actif de Leganes devrait générer 43 % d’économie d’énergie et jusqu’à 78 % de réduction d’émissions de CO₂.

Ce label permet à la SCPI d’aller au-delà des obligations réglementaires du décret tertiaire. C’est aussi un levier économique pour les locataires, avec un retour sur investissement des travaux souvent inférieur à 3 ans et des gains sur les charges énergétiques pouvant atteindre 25 %. Ces actions renforcent la valeur d’usage et de marché des actifs, tout en consolidant leur attractivité locative.

Pour les associés, le label ISR constitue un signal fort : il garantit une démarche d’amélioration continue du patrimoine, mais aussi un meilleur alignement avec les enjeux de durabilité. Dans un contexte de transition énergétique accélérée, ces critères extra-financiers sont appelés à devenir des déterminants majeurs de la performance future.

La stratégie de diversification géographique continue de porter ses fruits : en 2025, Iroko Zen réalise plus de 150 M€ de collecte nette sur le trimestre, et effectue dix acquisitions en juillet pour environ 150 M€ à travers plusieurs pays européens. Sa présence s’étend désormais dans sept pays d’Europe, avec plus de 150 actifs et une valorisation patrimoniale en progression, comme en témoigne la revalorisation du prix de part à 204 € début août 2025.
En 2026, cette stratégie devrait se poursuivre, permettant de lisser les cycles locaux et d’accéder à des rendements complémentaires.

La SCPI affiche également une revalorisation de sa valeur de reconstitution à 213,65 € au 31 décembre 2024, bénéficiant d’une décote toujours attractive et renforçant la confiance des investisseurs. Le prix de part a été ajusté à 204 € au 1er août 2025, reflétant à la fois une gestion de valorisation prudente et une marge de sécurité pour les nouveaux souscripteurs. Cette stabilité, dans un contexte de remontée des taux et d’incertitudes sur les marchés européens, envoie un signal fort : le patrimoine est bien géré et la SCPI reste capable de tenir ses promesses sur le long terme.

Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte des risques qu’il convient de bien comprendre avant de souscrire. Le premier est le risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser en fonction du marché et du patrimoine sous-jacent. Le rendement n’est pas garanti non plus : les loyers peuvent diminuer en cas de vacance ou d’impayés.

Les SCPI sont également exposées à un risque de liquidité : en l’absence d’un marché secondaire actif, la revente des parts peut prendre du temps, notamment en période de tension immobilière. À cela s’ajoute un risque de gestion, l’investisseur n’ayant aucun contrôle sur les choix d’acquisition ou d’arbitrage. Enfin, la fiscalité applicable peut affecter le rendement net, en fonction du profil et du lieu de résidence de l’épargnant.

Difficile de ne pas reconnaître la force du modèle Iroko Zen. Des performances solides depuis sa création, une stratégie européenne agile, une approche sans frais d’entrée bien exécutée, et un label ISR engagé : la SCPI coche de nombreuses cases.

Chez epargnoo, nous apprécions particulièrement la cohérence entre discours et exécution. Iroko Zen délivre des rendements nets compétitifs, sans surexposition au risque, avec une allocation patrimoniale lisible. Son positionnement sur des actifs du quotidien et son engagement ESG renforcent encore sa légitimité.

Pour un investisseur dynamique, en quête de rendement et de diversification intelligente, Iroko Zen est aujourd’hui l’une des SCPI les plus intéressantes du marché.

Encore jeune, mais déjà très solide !

Nous avons eu le plaisir d’interviewer Pierre-Antoine Burgala, Directeur Général d’Iroko, pour qu’il nous présente directement la stratégie, les résultats et les ambitions de la SCPI Iroko Zen. Une occasion rare d’entendre le gestionnaire expliquer les choix de pilotage de la SCPI, ses moteurs de performance, ainsi que les perspectives à moyen terme.