Benchmark SCPI du 1er semestre 2025

Après une année 2022 record, la collecte nette des SCPI a ralenti en 2023 et 2024, dans le sillage de la remontée des taux. Mais les nouveaux entrants ont su capter une partie de l'épargne disponible. Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe ou encore Activimmo ont atteint des tailles critiques en un temps record. Iroko Zen, créée en 2020, pèse déjà plus de 1,1 Md€. Remake Live, lancée en 2021, flirte avec les 770 M€. Activimmo, pionnière de la logistique, dépasse les 1,3 Md€.

À l'inverse, des SCPI plus récentes comme Wemo One (Wemo Capital), Osmo Énergie (Mata Capital) ou encore Mistral Sélection (Swiss Life AM), encore sous les 100 M€ de capitalisation, devront redoubler d'efforts pour exister dans un marché devenu extrêmement concurrentiel.

Notre avis Epargnoo : le critère de la capitalisation est déterminant. Les jeunes SCPI qui franchissent rapidement des caps (50 puis 100 puis 500 M€) démontrent leur capacité à séduire et à convaincre les CGP (Conseillers de Gestion en Patrimoine) comme les épargnants. Mais l'effet inverse existe : une SCPI trop petite, trop longtemps, risque de souffrir d'une collecte atone et de frais fixes mal absorbés. Notre rôle est d'alerter sur ce risque d'exécution.

Alors que la moyenne du marché reste en dessous de 5 %, plusieurs SCPI jeunes s'affichent bien au-dessus, en rendement effectif ou en objectif 2025 :

Ces niveaux contrastent avec ceux de SCPI patrimoniales plus matures, comme Épargne Pierre Europe (Atland Voisin, 6,2 %) ou Cœur de Régions (Sogenial, 6,2 %), qui privilégient la stabilité. Quant aux poids lourds du marché : Primopierre (Primonial REIM), Épargne Foncière (La Française AM), ou encore Accimmo Pierre (BNP REIM), leurs performances oscillent désormais autour de 4 à 4,5 %.

Notre avis Epargnoo : le rendement seul ne peut être le juge de paix. Surtout sur la 1ère année de lancement. Nos conseils tiennent compte de la stratégie immobilière et de la soutenabilité du rendement. Nous privilégions la cohérence long terme au "coup de communication" sur le rendement, d'où l'importance de tenir aussi compte des rendements cibles communiqués par la SGP pour modérer le rendement effectif de 1ère, voire 2ème année.

Les SCPI trop centrées sur les bureaux continuent d'inquiéter. Novaxia Neo, par exemple, affiche encore un rendement attractif (6 %), mais doit gérer un portefeuille tertiaire en pleine mutation. D'autres, comme Primopierre, subissent une érosion de la valeur de leurs actifs parisiens.

À l'inverse, les SCPI thématiques et sectorielles tirent leur épingle du jeu :

• Activimmo (Alderan), logistique, portée par une demande soutenue
• Cristal Rente (Inter Gestion), commerce de proximité
• Primovie (Primonial), santé et médico-social

Notre avis Epargnoo : la typologie des actifs est l'angle que nous analysons en priorité. L'excès de bureaux, surtout en Île-de-France, représente un vrai facteur de risque. À l'inverse, la diversification sectorielle (santé, logistique, commerce) reste, selon nous, un gage de résilience.

L'internationalisation devient incontournable. Outre Transitions Europe, déjà citée, des véhicules comme Comète (Alderan), EdR Europa (Rothschild & Co) ou encore Cristal Life (Inter Gestion) affichent une exposition croissante hors de France. Allemagne, Pays-Bas, Espagne ou Italie : autant de marchés plus liquides et offrant des perspectives de rendement supérieures.

Notre avis Epargnoo : l'Europe est aujourd'hui un atout clair avec diversification géographique, fiscalité plus favorable, actifs souvent mieux valorisés. Mais tout dépend du savoir-faire de la société de gestion. Une SCPI paneuropéenne mal pilotée risque de transformer ce choix en faiblesse, surtout à long terme, une fois les WALB épuisés. Nous recommandons donc d'évaluer à la fois l'équipe de gestion et son track-record européen.

La taille moyenne des immeubles constitue un critère différenciant. Des SCPI comme Cœur d'Europe (Sogenial) ou Epsicap Nano (centrée France) privilégient de petits actifs régionaux, comparables à une stratégie "small caps". Cette approche favorise une meilleure dilution du risque locatif, au prix d'un travail de sélection plus exigeant. À l'opposé, les SCPI fortement capitalisées se concentrent sur des actifs de grande taille, plus sensibles en cas de vacance ou de réversion négative.

Notre avis Epargnoo : cette logique "small caps immobilières" nous séduit, mais elle suppose de la discipline et une capacité à gérer un stock d'immeubles hétérogènes. L'investisseur doit avoir conscience que c'est une stratégie active, presque artisanale.

La question de l'endettement reste centrale. Novaxia Neo ou Alta Convictions recourent au levier pour amplifier leur TRI, mais s'exposent à une vulnérabilité accrue. À l'inverse, des SCPI comme Iroko Zen se revendiquent "zéro dette", avec une approche prudente.

Notre avis Epargnoo : le levier n'est ni bon ni mauvais en soi. Utilisé intelligemment, il peut booster le rendement net à terme. Mal calibré, il devient une source de stress financier. Nous analysons systématiquement la politique d'endettement dans nos recommandations en regardant les espérances de revalorisation de prix de part à terme.

Malgré un taux de distribution moyen inférieur à 5% en 2024, une dizaine de SCPI récentes affichent des performances supérieures à 6 %, démontrant une certaine résilience pour les véhicules bien positionnés.

Parmi elles, certaines jeunes SCPI comme Iroko Zen, Remake Live, Transitions Europe ou Activimmo ont déjà atteint le seuil du milliard d'euros de capitalisation, preuve de leur attractivité et de leur capacité à convaincre les investisseurs. Le marché reste néanmoins dynamique, avec une vingtaine de SCPI lancées récemment, entraînant une concurrence accrue et une collecte plus fragile pour les structures de plus petite taille. Sur le plan sectoriel, les bureaux montrent encore des signes de fragilité, tandis que la logistique, la santé et le commerce bénéficient d'une meilleure valorisation.

Enfin, l'Europe émerge comme un thème fort chez plusieurs SCPI nouvelles génération, à l'image de Transitions Europe, Europa ou Comète. Dans ce paysage en recomposition, l'arbitrage ne doit pas se faire uniquement sur le rendement affiché : la taille critique, la lisibilité de la stratégie et la solidité de la collecte sont désormais des critères déterminants dans le choix d'un véhicule.