Comment investir 25 000 euros dans une SCPI selon un expert ?

Un investissement de 25 000 euros dans des SCPI constitue un montant stratégique pour démarrer ou diversifier un portefeuille immobilier. Il s'inscrit dans la fourchette supérieure des tickets d'entrée courants, offrant ainsi un accès à une large sélection de SCPI performantes.

Avec un rendement annuel moyen de l'ordre de 6 %, le placement s'avère rentable tout en vous permettant une diversification intéressante sur le long terme.

Le ticket d'entrée pour investir dans une SCPI (pierre-papier) est largement accessible, surtout si l'on compare avec l'achat immobilier classique sans crédit. Certaines SCPI permettent de commencer à investir dès 204 € (comme la SCPI Remake Live), voire 180 € pour des SCPI comme SCPI Mistral Sélection, avec un prix moyen de part généralement autour de 200 €.

Contrairement à l'achat d'un bien immobilier physique, vous n'êtes pas propriétaire d'un bien en particulier, mais de parts d'une société qui détient un portefeuille immobilier diversifié. Votre investissement représente une quote-part de ce patrimoine, proportionnelle au nombre de parts détenues.

Lorsque vous investissez dans une SCPI, la gestion est assurée par une société agréée par l'AMF, qui se charge de l'acquisition et la vente des biens immobiliers, de la gestion locative (recherche de locataires, travaux, recouvrement des loyers) et de la gestion administrative et juridique.

En échange de votre investissement initial, vous percevez des revenus réguliers (mensuels ou trimestriels), issus des loyers perçus par la SCPI. C'est ce que l'on appelle des revenus passifs : vous percevez une rente sans vous occuper de la gestion, ni des tracas liés à la location classique.

C'est un investissement long terme, immobilier et donc intrinsèquement moins liquide que peuvent l'être d'autres formes de placements. Même si la liquidité de la très grande majorité des SCPI se porte bien et permet aux investisseurs de revendre leurs parts en un à deux mois au maximum. Certaines SCPI ont pu connaître des problèmes de liquidités, à la sortie de la crise de la Covid-19 pour les SCPI très exposées aux bureaux notamment.

En moyenne, les frais de gestion représentent environ 10 % des loyers encaissés. Ces frais sont prélevés chaque année sur les loyers encaissés par la SCPI (et non pas sur le capital que vous avez investi). Il s'agit de frais prélevés sur votre performance, au titre de la gestion du parc immobilier locatif réalisée par la société de gestion chaque année. Le taux de distribution (= la performance) des SCPI est toujours exprimé nette de frais de gestion.

Comme tout investissement, le risque de perte en capital doit être pris en compte, même dans le cadre d'un placement patrimonial et passif comme une SCPI, qui présente un niveau de risque modéré.

1. Tout investir en une fois dans une SCPI solide
Si vous privilégiez la simplicité, vous pouvez investir l'intégralité dans une seule SCPI à fort potentiel de rendement et sans frais d'entrée. Exemple : SCPI Remake Live (rendement de 7,5 % en 2024, 0 % frais d'entrée).
Nombre de parts : ~122 parts (prix de part : 204 €)

2. Constituer une allocation de 4 à 5 SCPI
C'est l'option la plus populaire. Elle combine performance, diversification et potentiel de stabilité.

3. Investir progressivement avec des versements programmés
Vous pouvez programmer des versements mensuels de 2 500 € pendant 10 mois, dans une ou plusieurs SCPI.

Pour donner un ordre d'idée concret, prenons une hypothèse raisonnable et réaliste : un taux de distribution de 6 %, correspondant à la moyenne haute du marché pour les SCPI en 2024.

Ce montant est net de frais de gestion, mais est brut de fiscalité. Le montant net de fiscalité perçu dépendra donc de votre situation fiscale personnelle. En France, les revenus fonciers des SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux (17,2 %).

En plus des revenus locatifs perçus, votre rendement global peut être renforcé par une revalorisation des parts au fil du temps. En effet, chaque SCPI procède deux fois par an à une évaluation de la valeur de son patrimoine immobilier. Selon l'évolution du marché, les travaux réalisés sur les biens ou d'autres facteurs, la valeur des actifs peut augmenter.

Cette progression peut alors se traduire par une hausse du prix des parts, vous permettant de réaliser une plus-value au moment de la revente, et d'ainsi augmenter la performance globale de votre investissement.

Une part de SCPI représente une fraction du capital d'une Société Civile de Placement Immobilier. En achetant des parts, vous devenez associé de la SCPI, et donc co-propriétaire indirect d'un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique...).

Contrairement à un achat immobilier en direct, vous n'achetez pas un bien spécifique, mais la copropriété indirecte sur un portefeuille immobilier géré par des professionnels.

Avec un capital de 25 000€ à investir, voici une liste des SCPI les plus dynamiques dans lesquelles vous pourriez investir, ainsi que le nombre de parts que vous pourriez acquérir avec ce capital :

Typologies d'actifs
Les SCPI investissent dans une grande variété de biens immobiliers professionnels, tels que des bureaux, des commerces, des actifs de santé (cliniques, pharmacies, laboratoires), de la logistique, de l'hôtellerie, des entrepôts ou des infrastructures. Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur.

Répartition géographique
La diversification peut être nationale (France), européenne (zone euro principalement) ou même inclure des territoires d'outre-mer. Les SCPI européennes sont de plus en plus populaires pour leurs avantages fiscaux sur les revenus de source étrangère. En fonction de votre tranche marginale d'imposition (TMI) et de votre taux moyen d'imposition, les SCPI Européennes peuvent être un choix très intéressant pour réduire la fiscalité liée à cet investissement.

Objectifs de rendement
Chaque SCPI a un objectif de taux de distribution (rendement annuel visé) qui est communiqué aux investisseurs, bien que non garanti. Par exemple, Wemo One visait 9,5 % pour 2024, New Gen 7 %, et Iroko Zen entre 6,75 % et 7,50 %.

Engagement ESG et ISR
Les nouvelles générations de SCPI permettent aujourd'hui aux investisseurs de participer à des projets éthiques et utiles à la société, en ciblant notamment la performance environnementale ou les secteurs socialement utiles (santé, éducation, logement social...).

Avec 25 000 €, vous disposez d'un montant suffisant pour bâtir une allocation SCPI cohérente, sans vous éparpiller. À ce niveau, l'objectif n'est plus simplement de « découvrir » la pierre-papier, mais de commencer à construire une vraie logique patrimoniale, en tenant compte de votre profil de risque, de votre horizon d'investissement, et de votre fiscalité personnelle.

Notre conseil : évitez de sur-diversifier. Deux à trois SCPI bien choisies suffisent pour bénéficier d'une bonne répartition sectorielle et géographique, tout en maintenant une lecture claire de vos revenus et de votre exposition. À ce niveau d'investissement, il devient aussi pertinent d'envisager des SCPI européennes, qui offrent souvent une fiscalité plus douce et des rendements nets intéressants.

N'investissez pas uniquement sur la base d'un rendement affiché. La solidité de la collecte, la qualité du patrimoine, la stratégie d'acquisition, et la gestion du risque locatif sont tout aussi essentiels. Chez epargnoo, nous vous aidons à sélectionner les SCPI les plus adaptées à votre profil, avec des recommandations fondées sur des données objectives, et non sur des effets de mode.

Enfin, nous vous conseillons également de bien vous renseigner sur la fiscalité actuelle des SCPI, afin d'optimiser au maximum la couche de fiscalité liés aux revenus de cet investissement, par le biais d'investissement dans des SCPI Européennes par exemple.