Comparatif des frais des SCPI

En 2025, avec l'émergence de SCPI sans frais d'entrée, la question des coûts réels devient centrale pour tout investisseur soucieux d'optimiser le rendement de son épargne.

Dans cet article, nous passons en revue les différents types de frais appliqués par les SCPI, et proposons un comparatif clair pour vous aider à identifier les véhicules les plus compétitifs du marché, en fonction de votre stratégie patrimoniale.

Avant de comparer les SCPI entre elles, il est essentiel de bien comprendre la typologie des frais appliqués lors d'un investissement en pierre-papier. Ces coûts peuvent avoir un impact significatif sur le rendement net de votre investissement, surtout si vous conservez vos parts moins longtemps que prévu.

C'est souvent le premier frein évoqué par les investisseurs : les SCPI traditionnelles appliquent des frais de souscription compris entre 8 % et 12 % du montant investi. Cependant, l'acquisition de biens immobiliers engendrent des frais, et les frais de souscriptions sont du même ordre que ceux payés par un investisseur lorsqu'il achète un bien immobilier en direct (frais de notaire, d'agence, ...).

Environ la moitié de ces frais de souscription permettent de couvrir les coûts d'acquisition des biens immobiliers (frais de notaire, commissions d'agence, etc.). L'autre est généralement reversé au conseiller via lequel vous avez souscrit à la SCPI pour le rémunérer (cela varie en fonction des produits et des conseillers, mais est toujours clairement annoncé dans la documentation de souscription).

Ces frais de souscription sont toujours inclus dans le prix de souscription (vous n'avez pas à les payer en supplément), et réduisent mécaniquement la rentabilité à court terme.

Chaque SCPI facture des frais de gestion annuels, qui sont directement prélevés sur les loyers encaissés avant de les distribuer aux investisseurs associés.

Ils varient généralement de 8 % à 15 % des revenus bruts perçus. Une SCPI avec des frais de gestion plus faibles pourra théoriquement servir un meilleur rendement net, mais cela dépend aussi de la qualité de la gestion.

Pour comparer les frais SCPI efficacement, il ne suffit pas de regarder le ticket d'entrée ou les frais de gestion. Il faut analyser l'ensemble des frais et leur impact réel sur la rentabilité long terme.

Comparer les frais entre SCPI est une première étape utile, mais les analyser correctement est indispensable pour ne pas tirer de conclusions hâtives. Un frais plus bas ne signifie pas toujours un meilleur rendement net, et inversement.

Les SCPI sans frais de souscription (comme la SCPI Iroko Zen ou la SCPI Remake Live) séduisent de nombreux investisseurs, car elles ne supportent pas la "barrière à l'entrée" classique de 8 à 12 % de frais initiaux.

Mais cette structure tarifaire ne garantit ni performance, ni régularité de distribution. Ces SCPI peuvent intégrer des frais de gestion plus élevés, ou fonctionner avec une stratégie de valorisation du capital plus lente, ce qui peut impacter le rendement à long terme.

En d'autres termes, le TRI reflète la rentabilité réelle d'un placement SCPI sur une période donnée (souvent 10 ans).

Une SCPI avec des frais d'entrée élevés peut très bien afficher un TRI compétitif si sa gestion est performante, ses actifs bien valorisés, et sa distribution régulière.

Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de souscription ne sont pas prélevés à l'achat, mais au moment de la sortie.

Exemple concret : Vous investissez dans une SCPI dont le prix de souscription est de 1 000 € par part et dont les frais de souscription sont de 10 %. Quelques années plus tard, le prix de souscription a augmenté et est passé à 1 100 € (suite à la revalorisation de la SCPI), et vous décidez de revendre vos parts. Les frais de souscription se matérialisent et représenteront :

1 100 € x 10 % = 110 € par part

Vous percevrez dont 990 € par part, après déduction des frais de souscription, ce qui correspond à la valeur de retrait de la SCPI.

Les frais de souscription en SCPI, bien qu'ils servent à couvrir les coûts d'acquisition et de structuration du patrimoine, représentent un frein pour certains épargnants. Ils peuvent ralentir la rentabilité d'un investissement si celui-ci est revendu trop tôt, d'où l'importance de bien comprendre leur impact et de choisir les bons canaux d'investissement.

Chez epargnoo, notre ambition est de rendre l'investissement en SCPI plus performant pour les investisseurs particuliers. C'est pourquoi nous proposons un système de cashback exclusif, directement reversé sur votre compte une fois votre souscription finalisée.

Concrètement, lorsque vous investissez dans une SCPI via notre plateforme, une partie de notre commission vous est reversée. Ce mécanisme vous permet de réduire immédiatement le coût réel des frais liés à votre investissement, sans attendre plusieurs années pour amortir les frais de souscription.

Sur notre plateforme, vous pouvez également comparer facilement les frais de chaque SCPI (frais de souscription, de gestion, de retrait, etc.) afin de faire des choix éclairés. Toutes les informations sont détaillées, accessibles, et mises à jour régulièrement.