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Investir en SCPI ou dans une Assurance Vie ?

Sommaire

Distinguer deux modalités d'investissement en SCPI

Avantages des SCPI

Avantages assurance vie

Comparatif rendement entre SCPI et assurance vie

Quel investissement choisir en fonction de votre profil investisseur ?

Simulez votre investissement en assurance vie

Simulez votre investissement en SCPI

Avis de notre expert epargnoo

Flavien Lallemand

Co-fondateur d'epargnoo

Investir en SCPI ou dans une Assurance Vie ?

Mots clés : SCPI / Assurance Vie / Comparatif

30 Septembre 2025 ⸱ 8 minutes de lecture

SCPI ou assurance-vie : comment choisir, et quel rendement espérer ?

Nous avons comparé ces deux produits d'épargne afin de vous présenter clairement les avantages et les inconvénients de chacun.

L’objectif : vous aider à mieux orienter vos choix, diversifier votre épargne et investir intelligemment dans des produits à long terme.

epargnews Investir en SCPI ou dans une Assurance Vie ?

Distinguer deux modalités d'investissement en SCPI

Avant d'entrer dans une analyse détaillée, il est important de distinguer les différentes modalités permettant d'investir son épargne dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

SCPI en direct : vous achetez directement des parts de SCPI auprès d'une société de gestion ou d'un intermédiaire (plateforme en ligne, banque, conseiller en gestion de patrimoine). Vous en êtes le propriétaire en direct.

SCPI en assurance vie : vos parts sont logées dans un contrat d'assurance-vie. Ce n'est pas vous qui les détenez en direct, mais l'assureur, qui vous permet d'y investir au travers d'une unité de compte.

Nous comparerons donc deux types d'investissement

Avec l'objectif d'être le plus précis possible, nous avons donc fait le choix de centrer notre analyse pour comparer uniquement les SCPI détenues en direct et au travers d'une assurance-vie.

Ici aussi, nous pensons qu'il est indispensable de redéfinir les termes :

Assurance-vie : un contrat d'épargne qui permet de faire fructifier son argent dans une enveloppe fiscalement avantageuse, tout en transmettant un capital dans de bonnes conditions. C'est une coquille dans laquelle vous pouvez investir au sein de différentes classes d'actifs.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : une solution d'investissement immobilier collectif, aussi appelée "pierre-papier". Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous achetez des parts d'une société qui détient un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.). En contrepartie, vous percevez (potentiellement) des revenus réguliers issus des loyers collectés, sans avoir à gérer les biens vous-même.

Avantages des SCPI

Les SCPI affichent une capitalisation massive (environ 88 milliards d'euros) et une collecte dynamique en 2025, malgré un contexte économique tendu. Une bonne santé qui pourrait s'expliquer par les avantages qui accompagnent ce type d'investissement :

Accessible aux petits épargnants : Le ticket d'entrée est accessible dès 180€ pour certaines. De nombreuses SCPI proposent toutefois un montant minimum autour de 200 €, idéal pour commencer à intégrer ce type de placement dans son patrimoine, sans devoir placer l'intégralité de son patrimoine dès le départ.

Une solution d'épargne passive sur le long terme : Une fois votre investissement réalisé, tout est pris en charge par la société de gestion. Aucun besoin de gérer les locataires, les baux ou les travaux. Il s'agit d'un placement de long terme (souvent conseillé sur 8 à 10 ans au minimum) qui ne demande aucun suivi quotidien de la part de l'investisseur.

Une diversification immédiate et accessible : En investissant dans une SCPI, vous êtes exposé à des dizaines (parfois centaines) de biens immobiliers de natures différentes : bureaux, locaux d'activité, commerces, établissements de santé ou de logistique. Ces biens sont répartis sur plusieurs régions ou pays, ce qui limite les risques liés à un seul marché ou à une seule géographie.

Un potentiel de rendement attractif : Les SCPI proposent généralement un rendement compris entre 4 % et 7 % par an, supérieur à la plupart des livrets d'épargne. De plus, certaines SCPI permettent de compenser partiellement l'effet de l'inflation grâce à l'indexation des loyers ou la revalorisation progressive des actifs, en faisant ainsi un placement ancré dans l'économie réelle.

Un placement tangible et plus stable : Contrairement aux actions ou obligations, investir dans une SCPI revient à s'exposer à de l'immobilier réel. Cette dimension concrète rassure de nombreux épargnants, d'autant plus que les parts de SCPI sont moins sujettes à de fortes variations de valeur à court terme.

Un moyen d'investir de manière responsable : De plus en plus de SCPI adoptent une démarche ESG (Environnement, Social, Gouvernance) et sont labellisées ISR. Cela permet d'investir dans des actifs liés à la santé, à l'éducation, ou à la transition énergétique, tout en espérant une performance financière.

Une gestion totalement déléguée : C'est l'un des piliers de l'attrait des SCPI. Vous déléguez entièrement la gestion à des professionnels agréés : acquisition et revente des actifs, sélection des locataires, encaissement des loyers, entretien du patrimoine... Vous percevez des revenus potentiels sans vous soucier de la gestion quotidienne.

Inconvénients SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), bien qu'offrant des avantages tels que la gestion déléguée, la diversification et l'accessibilité, comportent également plusieurs risques et préoccupations que les investisseurs doivent prendre en compte. Parmi les principaux, nous pouvons citer :

Capital non garanti : La valeur de vos parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction des conditions du marché immobilier. En cas de baisse des prix de l'immobilier ou de mauvaise gestion du patrimoine, vous pourriez récupérer moins que votre mise initiale lors de la revente de vos parts.

Revenus non garantis : Les loyers distribués peuvent fluctuer dans le temps. Ils dépendent du taux d'occupation des biens détenus, de la solvabilité des locataires et de l'évolution des charges. Un taux de vacance élevé ou des impayés peuvent entraîner une baisse du rendement.

Risque d'illiquidité : Contrairement à des placements très liquides comme les actions, les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Dans certains cas, selon la SCPI et la demande, il peut s'écouler plusieurs semaines, voire plusieurs mois, avant de pouvoir revendre vos parts et récupérer votre capital.

Avantages assurance vie

Sur le premier semestre 2025, l'assurance-vie a collecté plus de 26,6 milliards d'euros, soit une augmentation de 18 % sur 12 mois. C'est l'un des placements préférés des Français, et ce pour plusieurs raisons :

Capital garanti : Si l'investissement se fait sur un fonds en euros, vous ne pouvez pas perdre votre mise initiale, même en cas de mauvaise performance ou d'effondrement du marché. De plus, ce type de support rend le placement liquide, bien que la fiscalité devienne plus avantageuse après 8 ans de détention du contrat.

Un choix de diversification important : il est possible d'investir dans des ETF, des actions, des obligations ou encore du capital-investissement (private equity) par le biais du véhicule financier de l'assurance-vie. Cela permet de s'exposer à différents marchés, et d'ainsi accroître la diversification de son patrimoine.

Intérêt fiscal : l'assurance vie est une enveloppe capitalisante dans laquelle les intérêts générés par les placements (qu'il s'agisse de fonds en euros ou d'unités de compte) ne sont soumis à l'impôt sur le revenu qu'au moment d'un rachat (partiel ou total) du contrat. Tant que les sommes sont capitalisées à l'intérieur du contrat, elles ne sont pas imposées annuellement.

Inconvénients assurance vie

Si l'assurance vie présente des avantages certains, l'investissement en fonds euros est aussi l'un des placements les moins rentables, notamment en cas d'inflation, mais vous permet de ne courir aucun risque de perte en capital. Parmi les désavantages, nous pouvons citer :

Faible rendement du fonds euros : Les fonds en euros, supports sécurisés de l'assurance-vie, affichent généralement un rendement annuel modeste, compris entre 1 % et 2 %. En comparaison, les SCPI offrent souvent un rendement net compris entre 4 % et 7 % par an. Ce différentiel place les fonds en euros parmi les placements les moins rémunérateurs du marché, mais cela s'explique par la différence de risque entre ces 2 classes d'actifs.

Vulnérabilité face à l'inflation : Si vous aviez investi dans un fonds en euros après la crise de 2020, votre capital aurait subi une perte significative de pouvoir d'achat en 2025. Avec une inflation moyenne de 5 %, ces supports ont généré un rendement réel négatif, entraînant une érosion de la valeur de votre épargne.

Un possible conflit d'intérêts : Une certaine déconnexion peut exister entre les intérêts de l'épargnant et ceux des banques ou compagnies d'assurance. Certaines institutions privilégient avant tout la commercialisation de contrats générateurs de commissions (de frais pour l'investisseur), sans toujours proposer les solutions les plus adaptées ou les plus performantes pour leurs clients.

Comparatif rendement entre SCPI et assurance vie

Critère	SCPI	Assurance-Vie (Fonds en euros)
Rendement annuel typique (brut)	4 % à 7 %	1,5 % à 2,6 %
Rendement moyen observé (2024)	≈ 4,72 % (ASPIM)	≈ 1,5% nets (epargnoo)
Exemples performants	Reason (>8,5 % 2025), Wemo One (7,25-9,5 %), Transitions Europe (8,25 %)	APICIL Euro Garanti : 2,00 % (2023)
Risque de perte en capital	Oui (baisse valeur des parts)	Non (capital garanti hors inflation)
Volatilité	Moyenne à élevée	Faible

Les performances passées ne présagent en rien des performances futures. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif.

Quel investissement choisir en fonction de votre profil investisseur ?

Caractéristique	SCPI (en direct)	Assurance Vie (Fonds Euros)	Assurance Vie (UC / avec SCPI)
Objectif principal	Revenus réguliers, constitution de patrimoine, optimisation fiscale	Capital garanti, sécurité	Diversification, croissance du capital, optimisation fiscale (transmission)
Horizon de placement	Long terme (10 ans et plus recommandé)	Court, moyen, long terme (fiscalité optimale après 8 ans)	Long terme (pour maximiser les avantages fiscaux et lisser les risques)
Rendement annuel typique	4 % à 7 %	1 % à 2 %	Variable, dépend des supports (potentiellement 1 % à 6 % pour les SCPI intégrées)
Risque de capital	Perte en capital possible	Garanti	Perte en capital possible
Liquidité	Limitée (marché secondaire)	Élevée, disponible à tout moment	Améliorée par l'assureur, mais peut être restreinte par la loi Sapin II
Frais	Souscription (0-12%), gestion (~10% des loyers)	Gestion (0,3-1%/an)	Empilement : SCPI + UC + contrat AV
Fiscalité des revenus	Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (sauf SCPI européennes)	Impôt sur le revenu uniquement au retrait (selon ancienneté)	Fiscalité de l'Assurance Vie
Ticket d'entrée	Dès 50 € - 200 €	Dès 100 € - 500 €	Variable, dépend du contrat et des SCPI choisies (souvent plus élevé que SCPI direct)

Simulez votre investissement en assurance vie

Capital final

70 014 €

Économie de frais

25 €

Simulez votre investissement en SCPI

Revenus immédiats

58 €

/ mois

Capital à 10 ans

10 000 €

Cashback

300 €

À la lumière de cette comparaison, notre analyse est claire : il n'existe pas de solution unique valable pour tous les épargnants. La SCPI et l'assurance-vie ne jouent pas dans la même catégorie et ne répondent pas aux mêmes besoins.

Pour un investisseur à la recherche de revenus potentiels et d'une exposition directe à l'immobilier, la SCPI en direct reste la voie la plus lisible : rendement net plus élevé, diversification immobilière immédiate, et gestion déléguée. En revanche, elle implique d'assumer un risque de perte en capital et une liquidité limitée, ce qui en fait un placement long terme.

L'assurance-vie, elle, se distingue par sa liquidité, sa fiscalité attractive et sa souplesse. Elle est idéale pour un investisseur prudent qui souhaite préserver son capital tout en construisant un portefeuille diversifié d'actifs financiers. Mais son rendement reste inférieur à celui de l'immobilier papier et peine à compenser l'inflation, surtout sur fonds euros.

Notre recommandation : ne pas opposer ces deux solutions mais les combiner intelligemment. Une SCPI détenue en direct pour capter le rendement immobilier et une assurance-vie pour bénéficier de sa fiscalité et de sa liquidité forment un couple patrimonial solide. C'est cette allocation mixte qui, selon nous, est la plus pertinente en 2026 pour équilibrer performance, fiscalité et gestion du risque.

Quel est le meilleur rendement : SCPI ou assurance vie ?

Les SCPI offrent un rendement supérieur (4-7% par an) comparé aux fonds euros d'assurance vie (1,5-2,6%). Cependant, le capital n'est pas garanti en SCPI, contrairement aux fonds euros.

Peut-on combiner SCPI et assurance vie ?

Absolument ! C'est même recommandé pour optimiser performance et fiscalité. Vous pouvez détenir des SCPI en direct pour le rendement, et une assurance vie pour la liquidité et la transmission.

Quelle est la fiscalité de la SCPI vs assurance vie ?

Les revenus de SCPI sont imposés annuellement (IR + PS 17,2%), sauf pour les SCPI européennes. L'assurance vie bénéficie d'une fiscalité avantageuse au retrait, surtout après 8 ans.

La SCPI ou l'assurance vie pour préparer sa retraite ?

Les deux sont complémentaires : SCPI pour générer des revenus réguliers, et assurance vie pour la sécurité et la transmission. L'idéal est de panacher selon votre profil de risque.

Quel horizon de placement pour SCPI et assurance vie ?

Les SCPI nécessitent au minimum 8-10 ans pour optimiser le rendement. L'assurance vie est plus flexible, mais la fiscalité devient avantageuse après 8 ans de détention.