SCPI à crédit ou au comptant : comment avoir la meilleure performance financière ?

Comprendre les différentes manières d'investir dans des SCPI est essentiel pour optimiser votre performance financière. Epargnoo explore et compare pour vous 4 scénarios d'acquisition de parts de SCPI, mettant en lumière des retours sur investissement (TRI) et des retours sur capitaux propres (ROE), à la fois avant et après impôts.

Pour que vous ayez une vision claire des différentes stratégies, voici les 4 scénarios que nous avons simulés dans notre modèle financier.

• Scénario 1 : Au comptant (fonds propres). Cet investissement est réalisé en une seule fois, pour 100 000 € de parts de SCPI, en utilisant 100% de fonds propres. L'achat de parts de SCPI se fait pour le même montant que les scénarios à crédit, mais du coup sans aucune contrainte de remboursement de prêt ou d'intérêts.


• Scénario 2 : Versements programmés. Ce scénario commence avec une mise de fonds initiale correspondant au capital minimum du scénario à crédit le plus faible (AXA), environ 1 000 €. Chaque année, vous réinvestissez une somme supplémentaire équivalente à l'effort d'épargne net d'impôts du meilleur scénario à crédit (environ 2 000 € à 3 000 €).


• Scénario 3 : Crédit AXA (0% d'apport, taux 3,4%). Cet investissement, pour 100.000 € de parts de SCPI, est entièrement financé par un prêt sur 20 ans, sans apport personnel. Le taux d'intérêt est optimisé à 3,4%, et les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers.


• Scénario 4 : Crédit CACF (10% d'apport, taux 5,0%). Cet investissement, pour 100.000 € de parts de SCPI, est entièrement financé par un prêt sur 20 ans, avec un apport de 10% de la somme totale. Le taux d'intérêt est plus élevé, à 5,0%, ce qui a un impact direct sur le coût global du financement.

L'investissement en SCPI au comptant est la méthode la plus simple, mais aussi la plus exigeante en termes de capital initial. Vous mobilisez l'intégralité de vos fonds dès le départ, ce qui peut représenter une somme très importante selon vos ambitions. Une fois l'achat effectué, il n'y a aucun effort d'épargne supplémentaire pour acquérir de nouvelles parts. C'est l'un de ses principaux atouts : absence de charges d'intérêts, ce qui protège votre performance brute. Fiscalement pas de déductibilité des intérêts, donc un impact IR / PS conséquent (mais classique).

Impact de la fiscalité européenne : l'investissement dans des SCPI qui détiennent des actifs immobiliers en Europe (hors France) peut réduire votre imposition. En effet, la convention fiscale entre la France et les pays de l'Union Européenne permet d'éviter la double imposition. Les revenus locatifs européens sont imposés selon un taux d'impôt plus faible, grâce au mécanisme du crédit d'impôt. Cette optimisation fiscale rend l'investissement au comptant encore plus attractif, car elle augmente le rendement net, ce qui est particulièrement avantageux pour les investisseurs situés dans des tranches d'imposition élevées.

Ce scénario est basé sur un effort d'épargne régulier et volontaire, que vous pouvez programmer afin qu'il soit réalisé automatiquement depuis la plateforme epargnoo. Vous commencez par un investissement initial et vous engagez à acheter des parts de SCPI de façon programmée chaque année. Cet effort d'épargne correspond aux flux financiers nets (loyers perçus moins les impôts) du meilleur scénario à crédit (ceci afin d'avoir une sortie de cash semblable d'une certaine manière). Cette approche vous permet de constituer votre patrimoine immobilier progressivement, en lissant le prix d'achat (mais en perdant sur le potentiel de revalorisation de parts) et en évitant de mobiliser une grosse somme d'un coup. Le montant de l'effort d'épargne théorique est le moteur de votre croissance patrimoniale.

Impact de la fiscalité européenne : on est ici dans le même cas que le scénario n°1, puisque 100% au comptant même si cela est lissé dans le temps.

L'investissement à crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne moins important qu'un achat au comptant, grâce à l'effet de levier. Le remboursement du crédit, qui inclut les intérêts, est l'effort financier principal.

• 1. Crédit AXA (0% d'apport, taux 3,4%) : Un effort d'épargne minimal. Dans ce scénario, vous n'apportez aucun capital initial, ce qui est un atout majeur. L'effort d'épargne est le plus faible des quatre scénarios, car le taux d'intérêt est bas. Le remboursement du crédit est en grande partie couvert par les loyers perçus, et la déduction fiscale des intérêts rend l'opération particulièrement avantageuse.


• 2. Crédit CACF (10% d'apport, taux 5,0%) : Un effort d'épargne plus important. Ce scénario est moins optimal. Il demande un apport initial de 10% et un effort d'épargne plus élevé chaque mois, en raison d'un taux d'intérêt supérieur. Cet effort plus conséquent impacte directement la rentabilité et le ROE final.

Impact de la fiscalité européenne : pour le financement à crédit, l'optimisation fiscale européenne est un facteur clé. La déduction des intérêts d'emprunt se fait sur un revenu locatif déjà optimisé fiscalement. Le TRI et le ROE post-taxe sont ainsi améliorés. Le retour sur investissement net est plus élevé, rendant le scénario à crédit encore plus performant par rapport à l'investissement en cash.

L'analyse de ces scénarios montre clairement que le mode de financement d'un investissement en SCPI est le facteur le plus déterminant de la performance financière finale, en particulier après impôts.

Le scénario Crédit AXA se distingue comme la solution la plus efficace, permettant d'investir massivement sans mobiliser de capital propre, tout en gardant un effort d'épargne modéré. Le TRI post-taxe et le ROE post-taxe de ce scénario sont exceptionnels, car l'effet de levier et la déduction des intérêts d'emprunt protègent le rendement de la fiscalité. L'investissement en cash, bien que simple, a un ROE post-taxe moins élevé car il n'y a pas d'effet de levier et les revenus sont entièrement imposables. Il est notable de constater que bien que sensiblement égal en TRI, les 3 scénarios finaux se distinguent par le delta de leurs ROE respectifs : l'investissement à crédit CACF est presque 4 fois plus performant que l'investissement cash, et le versement programmé se distingue par un ROE très généreux. Bien qu'en termes de capitalisation finale il soit le moins performant (en valeur absolue).

Cette question est au cœur de l'analyse. En supposant que le rendement moyen des SCPI est de 6,5% et que vous êtes dans la tranche d'imposition à 30%, l'investissement en crédit est plus avantageux que l'investissement en cash tant que le taux d'emprunt reste inférieur au rendement brut des SCPI. Surtout dans le scénario AXA. Dans le cas d'un taux d'intérêt d'emprunt plus élevé ça reste vrai, mais c'est « un peu moins vrai ».

Le point de bascule se situe au moment où le taux d'emprunt excède le rendement brut de la SCPI. Au-delà de ce point, le remboursement du crédit excède les revenus locatifs, ce qui génère un flux de trésorerie négatif. Le TRI du crédit devient alors inférieur à celui du cash et le scénario perd son intérêt. En reprenant notre exemple avec un rendement de 6,5%, le taux d'emprunt au-dessus duquel l'investissement à crédit perd son avantage par rapport au cash se situe aux alentours de 6,5-7%, selon la tranche d'imposition et les frais annexes.

Vous avez maintenant une vue complète des 4 scénarios. Pour vous aider à aller plus loin dans votre réflexion, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers, ou à simuler votre projet grâce à nos simulateurs au comptant, ou à crédit.