SCPI Iroko Atlas

Deux particularités méritent d'être signalées d'emblée. Les revenus sont versés chaque mois, là où la grande majorité des SCPI distribuent trimestriellement, ce qui séduit les épargnants en recherche de compléments de revenus réguliers. Et le taux de distribution servi au titre de 2025 s'est élevé à 9,41 %, un niveau nettement supérieur à la moyenne du marché, qui s'est établie à 4,91 %.

Un an après le lancement, la SCPI dispose de premières données concrètes permettant d'aller au-delà de la plaquette commerciale. Nous avons repris le bulletin du deuxième trimestre 2026 pour examiner la composition réelle du patrimoine, la nature du rendement affiché et la structure de frais. Nous revenons également sur la modification des conditions de retrait entrée en vigueur le 1er septembre 2026, un point encore peu relayé mais qui concerne directement toute nouvelle souscription.

Trois lectures se dégagent de ces données clés, et elles vont dans le même sens.

La première est celle d'un déploiement rapide et maîtrisé : 23 actifs en moins d'un an, 166,9 M€ de capitalisation, 4 695 associés, et un taux d'occupation financier de 98,11 % qui laisse peu de place au doute sur la qualité locative du patrimoine immobilier.

La deuxième est celle d'une structure financière prudente, qui tranche avec le positionnement dynamique affiché : aucune dette, aucune part de SCPI en attente de retrait.

La troisième est celle d'une décote : le prix de la part est inférieur de 7,4 % à la valeur de reconstitution, établie à 216 € sur la base d'une campagne d'expertise indépendante portant sur 100 % du patrimoine.

Un mot sur le fonctionnement des SCPI pour ceux qui découvrent ce placement. Iroko Atlas est une SCPI à capital variable : la société de gestion émet de nouvelles parts au fil de la collecte, et la revente s'effectue par retrait auprès du fonds plutôt que sur un marché secondaire. Vous devenez associé au prorata des parts détenues et percevez une quote-part des loyers, sans avoir à gérer directement les immeubles.

Reste le taux de distribution de 9,41 %, qui demande une explication que nous détaillons plus loin.

La thèse d'Iroko Atlas repose sur une intuition simple. Les grands investisseurs institutionnels ne descendent pas en dessous d'un certain ticket, généralement 15 à 20 M€, parce que le coût d'analyse d'une opération est à peu près le même quelle que soit sa taille. En dessous de ce seuil, la concurrence à l'achat s'effondre.

Iroko Atlas cible donc des actifs dont la valeur n'excède généralement pas 10 M€. Les chiffres du deuxième trimestre 2026 confirment cette discipline : neuf acquisitions pour 52,96 M€ hors droits, soit un ticket moyen de 5,9 M€, à un rendement acte en main moyen de 9,45 %.

Deux notions reviennent constamment dans ce type d'analyse et méritent d'être explicitées.

Le rendement acte en main (AEM) rapporte le loyer annuel net d'un immeuble à son coût d'acquisition total, droits de mutation, honoraires de notaire et commission de brokerage inclus. C'est le rendement réel de l'opération pour la SCPI au moment de l'achat, et non un objectif commercial. Il n'est pas garanti et évolue ensuite selon la vie locative de l'actif.

Le WALB mesure la durée d'engagement ferme des locataires, c'est-à-dire la période pendant laquelle ils ne peuvent pas résilier leur bail. Il se distingue de la WALT, qui mesure la durée jusqu'au terme contractuel. Le WALB est l'indicateur le plus conservateur des deux, et donc le plus utile pour apprécier la visibilité réelle sur les revenus futurs.

Ce niveau de rendement s'obtient rarement sur des actifs prime en concurrence ouverte. Il s'obtient en allant chercher, immeuble par immeuble, des opportunités que personne d'autre ne regarde.

À Markdorf, en Allemagne, des locaux d'activité loués à Solero Technologies avec un WALB de 25 ans, acquis à 9,02 %. À Cracovie, un immeuble de bureaux loué à Cracovia Rentals et Verisk, acquis à 11,02 %. À Sant Cugat, près de Barcelone, la plus grosse opération du trimestre avec 19,10 M€ pour des bureaux loués à Eurofragance et Aistech Space, à 10,15 %. À Chojnice, en Pologne, un commerce loué à Carrefour. À Norwich, au Royaume-Uni, des commerces occupés par Dr. Martens et Castle Fine Art.

Une part significative de ces opérations est montée en sale and leaseback : un industriel vend ses murs à la SCPI et y reste locataire, généralement avec un bail long. Il récupère du capital pour financer son développement, la SCPI acquiert un actif dont l'occupant est connu et engagé. C'est ce qui explique des durées d'engagement de 15 à 25 ans sur plusieurs lignes du portefeuille.

L'organisation opérationnelle suit la même logique de proximité. L'asset management, c'est-à-dire le pilotage stratégique du portefeuille, reste centralisé en France. La gestion locative quotidienne est confiée à des partenaires implantés dans chaque pays. Iroko dispose par ailleurs de structures locales, comme Iroko UK, dont l'équipe a signé en juillet 2026 la première recommercialisation du fonds : une cellule vacante à Harrogate, relouée pour 5,5 ans fermes.

C'est le point sur lequel il faut distinguer l'annonce et la réalité. Iroko Atlas a communiqué au lancement sur une stratégie multidevise pouvant s'étendre à l'Amérique du Nord. À ce jour, le portefeuille est intégralement européen.

La répartition géographique, en valeur d'expertise hors droits au 30 juin 2026, se lit ainsi :

Huit pays, dont trois hors zone euro qui représentent ensemble environ 37 % du patrimoine. L'exposition au change existe donc, mais elle porte sur la livre sterling, le zloty polonais et la couronne tchèque, pas sur le dollar. Aucun actif nord-américain ne figure au portefeuille.

Côté typologie, la répartition est plus équilibrée que ce que le terme « SCPI de commerces » laisserait croire :

L'absence d'entrepôts à ce stade mérite d'être signalée, la logistique figurant parmi les classes d'actifs annoncées au lancement. Le deuxième trimestre 2026 a vu l'acquisition d'un premier entrepôt logistique, dont la contribution apparaîtra dans les prochaines répartitions. C'est un axe de diversification à suivre.

Le portefeuille compte 23 actifs pour 53 locataires, soit plus de deux occupants par immeuble en moyenne, sur 102 118 m². Cette granularité dilue le risque de contrepartie : aucun départ isolé ne peut déstabiliser la distribution.

La durée des baux confirme cette solidité. La WALT s'établit à 10 ans et le WALB à 8 ans. Ce sont des niveaux nettement supérieurs à la moyenne du marché, et ils s'expliquent précisément par la stratégie de sale and leaseback.

Iroko Atlas a obtenu le label ISR en juillet 2026, un an après son lancement, à l'issue d'un audit indépendant conduit par l'AFNOR sur l'ensemble du portefeuille. Le fonds est par ailleurs classé article 8 au sens du règlement SFDR.

Ce qui distingue la démarche, c'est son degré de formalisation. Chaque immeuble est évalué avant acquisition sur une grille de 100 points répartis en douze thèmes, avec une pondération assumée en faveur de l'environnement (49 points), devant le social (30) et la gouvernance (21).

Trois seuils structurent la décision. En dessous de 29,5 sur 100, l'actif n'est pas acquis. Entre 29,5 et 59, il est classé Best-in-progress et reçoit un plan d'action pour franchir le seuil sous trois ans. À 59 et au-delà, il est Best-in-class.

Les notes des neuf acquisitions du trimestre sont publiées individuellement et s'échelonnent de 43 à 60 sur 100. Un tel niveau de transparence, actif par actif, reste rare sur le marché. Les performances énergétiques sont par ailleurs mesurées contre des référentiels propres à chaque pays et à chaque typologie, ce qui évite de comparer un bureau à Prague et un commerce à Séville sur la même échelle.

L'engagement porte donc moins sur la qualité initiale du parc que sur sa trajectoire d'amélioration, ce qui est cohérent avec une stratégie qui achète des actifs à repositionner.

L'assemblée générale du 16 avril 2026 a approuvé un dividende de 15,49 € par part au titre de l'exercice 2025.

Un lecteur attentif fera le calcul : 15,49 € rapportés au prix de souscription de 200 € donnent 7,75 %, et non 9,41 %. L'écart n'est pas une erreur, il tient à la méthode de calcul.

Le taux de distribution, selon la définition de l'ASPIM, rapporte le dividende brut de l'année au prix de souscription au 1er janvier de cette année. Or Iroko Atlas n'existait pas au 1er janvier 2025 : elle a obtenu son visa AMF le 24 juin 2025 et ouvert à la souscription en septembre. Le prix de référence retenu est donc celui de l'offre sponsor, inférieur au prix public de 200 €. Le taux affiché est mécaniquement supérieur à celui qu'aurait perçu un souscripteur entré à 200 €.

Ce n'est ni une manipulation ni une spécificité d'Iroko : toutes les SCPI lancées en cours d'année connaissent ce décalage sur leur premier exercice. Mais il faut le savoir avant de comparer 9,41 % à des taux servis par des fonds matures.

Le repère utile pour l'avenir est ailleurs. L'objectif de distribution communiqué par la société de gestion est de 6,5 % par an, avec un TRI cible de 7 % sur dix ans, non garantis.

Sur le deuxième trimestre 2026, le dividende s'établit à 5,02 € brut de fiscalité étrangère par part, dont 1,14 € d'impôt étranger prélevé à la source, soit 3,88 € net. La distribution est versée mensuellement, ce qui reste peu répandu sur le marché et constitue un avantage réel pour un épargnant qui cherche un complément de revenus régulier.

Au 30 juin 2026, le ratio d'endettement d'Iroko Atlas est de 0 %. La SCPI n'a contracté aucun financement bancaire.

Pour mesurer ce que cela représente, il faut se rappeler comment fonctionnent la plupart des SCPI à haut rendement. Elles empruntent à un taux inférieur au rendement des actifs qu'elles achètent, et l'écart vient amplifier la performance servie aux associés. C'est efficace, et parfaitement légitime, mais cela introduit deux dépendances : le coût du refinancement à l'échéance des emprunts, et une amplification symétrique des pertes si la valeur du patrimoine reculait.

Iroko Atlas n'a ni l'un ni l'autre. Sa performance provient exclusivement des loyers encaissés, soit 2,1 M€ sur le seul deuxième trimestre, sur un parc acquis à des rendements acte en main compris entre 7,62 % et 11,02 % selon les opérations.

Cela signifie deux choses. D'abord que le rendement affiché est un rendement immobilier pur, pas un rendement financier amplifié. Ensuite qu'il existe une marge de manœuvre non utilisée : rien n'empêche la société de gestion de recourir au levier plus tard si les conditions de marché s'y prêtent, ce qui constituerait un relais de performance supplémentaire.

À l'inverse, il faut noter que l'absence de dette prive la SCPI de l'accélérateur dont bénéficient ses concurrentes. Que le fonds parvienne néanmoins à des taux acte en main proches de 9,5 % en dit long sur la qualité du sourcing.

Le prix de souscription est de 200 € depuis le lancement, et la valeur de retrait est également de 200 €. Il n'y a aucun écart entre les deux, conséquence directe de l'absence de commission de souscription.

Au 30 juin 2026, les valeurs de part validées par l'expert AIFM du fonds, sur la base d'une campagne d'expertise indépendante portant sur 100 % du patrimoine, ressortent ainsi : valeur de réalisation à 198,04 € et valeur de reconstitution à 216 €.

La valeur de reconstitution correspond à ce qu'il faudrait débourser pour reconstituer à l'identique le patrimoine de la SCPI, frais d'acquisition inclus. Le prix de la part est donc inférieur de 7,4 % à cette valeur.

Concrètement, vous achetez le patrimoine sous sa valeur d'expertise. C'est une réserve de revalorisation potentielle, sans garantie puisque les expertises sont réévaluées chaque année, mais elle donne à la société de gestion une marge pour relever le prix de la part sans s'écarter de la valeur réelle des actifs.

La valeur de réalisation, légèrement sous les 200 €, reflète quant à elle la jeunesse du fonds : elle ne comprend pas les frais d'acquisition déjà supportés, qu'un patrimoine récent n'a pas encore eu le temps d'amortir par la revalorisation de ses immeubles.

Iroko est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2020, sous le numéro GP-20000014. Iroko Atlas est sa deuxième SCPI, après Iroko Zen.

C'est une maison jeune, et ce point doit être posé sans détour. Elle ne dispose ni de l'historique ni des encours d'un acteur installé depuis trente ans. Mais elle a construit en cinq ans une notoriété réelle sur un modèle précis : zéro frais d'entrée, communication directe, souscription entièrement digitalisée, et publication détaillée des acquisitions actif par actif.

Iroko Zen a servi 7,14 % en 2025 et dépassé le milliard d'euros de collecte. Ce n'est pas transposable à Atlas, mais cela démontre une capacité à faire monter en charge un véhicule parti de zéro, ce qui est précisément la question sur une SCPI d'un an.

Le niveau de détail du reporting mérite d'être signalé. Le bulletin trimestriel publie, pour chaque acquisition, le locataire, la typologie, la durée d'engagement ferme, le rendement acte en main et la note ESG. Peu de sociétés de gestion vont aussi loin.

Les deux SCPI ne s'adressent pas au même besoin, et il serait contre-productif de les opposer.

Iroko Zen est devenue un véhicule de socle. Diversifiée, largement européenne mais présente en France, elle joue un rôle défensif dans une allocation. Analyse ici.

Iroko Atlas est un véhicule d'exposition. Elle exclut totalement la France, va chercher des rendements plus élevés sur des actifs plus petits et des marchés moins couverts, et accepte en contrepartie un risque de change et une concentration géographique plus marquée sur des pays comme la Pologne ou la Tchéquie.

L'une n'est pas meilleure que l'autre. Iroko Zen et Iroko Atlas sont complémentaires, et un investisseur peut légitimement détenir les deux avec des pondérations différentes.

C'est le point le plus mal informé du dossier, parce qu'il a changé récemment.

À l'entrée, la commission de souscription est nulle. La totalité de votre versement est investie en immobilier dès le premier jour, et la valeur de retrait est immédiatement égale au prix payé. Sur une SCPI classique prélevant 10 à 12 %, il faut trois à quatre années de distribution pour combler cet écart. Ici, cette phase de rattrapage n'existe pas.

Pendant la détention, la commission de gestion s'élève à 14,4 % TTC maximum des produits locatifs encaissés. C'est au-dessus de la moyenne du marché, et c'est la contrepartie logique du modèle. Ces frais de gestion couvrent notamment l'externalisation de la gestion locative auprès de spécialistes dans chaque pays d'implantation. Le taux de distribution que vous percevez est publié net de ces frais.

D'autres commissions s'appliquent au niveau du fonds : 3,6 % TTC maximum du prix net vendeur à l'acquisition, porté à 6 % TTC en cas de transaction directe hors marché, et jusqu'à 6 % TTC sur le suivi de travaux. Un point mérite d'être signalé favorablement : la clause d'alignement d'intérêt à la vente, qui prévoit une rémunération de 5 % TTC maximum du prix de vente uniquement si la plus-value dépasse 5 %. La société de gestion ne se rémunère sur une cession que si celle-ci crée réellement de la valeur.

À la sortie, la commission est de 6 % TTC en cas de retrait anticipé. Et c'est ici que l'information a changé.

Jusqu'au 31 août 2026, cette commission s'appliquait aux parts détenues depuis moins de 5 ans. L'assemblée générale du 16 avril 2026 a voté l'allongement de ce délai, et depuis le 1er septembre 2026, la commission de 6 % TTC s'applique à toute sortie avant 6 ans de détention. Une fois ce délai de détention passé, aucune commission n'est prélevée lors de la revente de vos parts.

Iroko justifie cette évolution par deux arguments. La cohérence avec un horizon de placement recommandé de dix ans, d'abord. La protection des associés historiques contre des comportements opportunistes de court terme qui pourraient déstabiliser le fonds, ensuite. Les deux arguments se tiennent, mais le fait demeure : la fenêtre de sortie sans frais s'est éloignée d'un an.

Ces conditions figurent intégralement dans la note d'information et le Document d'Informations Clés, disponibles gratuitement auprès de la société de gestion. Ce sont les seuls documents faisant foi, et il est essentiel de les consulter avant d'investir en SCPI.

Iroko Atlas n'investit pas un euro en France. La totalité des revenus distribués est donc de source étrangère, et c'est ce qui détermine leur traitement fiscal.

Les revenus fonciers étrangers perçus par un résident fiscal français suivent la convention bilatérale applicable à chaque pays. Deux mécanismes coexistent. Dans le premier, les revenus sont exonérés d'impôt en France mais entrent dans le calcul du taux appliqué à vos autres revenus, c'est la règle du taux effectif. Dans le second, ils sont imposés en France mais ouvrent droit à un crédit d'impôt qui neutralise la double imposition.

Dans les deux cas, ces revenus ont déjà supporté l'impôt local et échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 % qui frappent les revenus fonciers français. Pour un contribuable dont la tranche marginale est élevée, l'écart de rendement net est significatif. C'est l'un des principaux moteurs du succès des SCPI européennes, et Iroko Atlas en pousse la logique à son terme.

Cette fiscalité est directement lisible dans le reporting du fonds, qui publie ses dividendes en deux versions. Au deuxième trimestre 2026, la distribution ressort à 5,02 € brut et 3,88 € net par part, l'écart de 1,14 € correspondant à l'impôt étranger prélevé à la source pour le compte des associés.

Deux réserves. Le traitement dépend de chaque convention, donc de la répartition du portefeuille entre huit pays, dont trois hors zone euro. Et les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.

L'investissement en SCPI est un placement de long terme dont ni le capital ni les revenus ne sont garantis. Les risques ci-dessous sont liés à la nature même de ce type d'épargne immobilière et doivent être mesurés au regard de votre situation patrimoniale. La note d'information et le Document d'Informations Clés les détaillent intégralement.

Le capital n'est pas garanti et la valeur des parts suit celle des marchés immobiliers. Les revenus dépendent du taux d'occupation et du bon paiement des loyers. L'objectif de 6,5 % est une cible, pas un engagement, et le taux servi en 2025 ne préjuge pas des exercices suivants.

C'est un risque spécifique à ce fonds. Environ 37 % du patrimoine se situe hors zone euro, au Royaume-Uni, en Pologne et en Tchéquie. Les loyers perçus en livre sterling, en zloty ou en couronne tchèque doivent être convertis en euros : une dépréciation de ces devises réduit mécaniquement le dividende et la valeur des actifs sous-jacents. La diversification monétaire atténue ce risque sans le supprimer.

La revente des parts dépend de l'équilibre entre souscriptions et retraits. Au 30 juin 2026, la collecte nette trimestrielle atteignait 46,9 M€ pour 110 parts retirées, et aucune part n'était en attente. La contrainte est ailleurs : la commission de 6 % TTC applicable avant six ans rend toute sortie anticipée coûteuse.

Le dossier se juge sur trois questions.

Le rendement est-il soutenable ? Le 9,41 % de 2025 ne doit pas servir de référence, pour la raison de méthode que nous avons expliquée. La bonne question est de savoir si l'objectif de 6,5 % est atteignable. Les indicateurs plaident pour : un taux d'occupation financier de 98,11 %, des acquisitions réalisées à 9,45 % de rendement acte en main, une WALT de 10 ans, et aucun coût de dette à absorber. Rien dans le portefeuille actuel ne suggère que la cible serait hors d'atteinte.

La structure est-elle solide ? C'est le point fort du dossier. Aucune dette, aucune part en attente de retrait, une collecte nette de 85,9 M€ depuis le début de l'année, une décote de 7,4 % sur la valeur de reconstitution, et une expertise indépendante portant sur 100 % du patrimoine. Le capital maximum a été porté de 100 à 300 M€ lors de la dernière assemblée générale, ce qui traduit une anticipation de montée en charge.

Les risques sont-ils correctement identifiés ? Trois existent réellement. L'exposition au change sur environ 37 % du patrimoine. La jeunesse du fonds, dont l'historique se limite à un exercice partiel et à trois trimestres. Et la concentration relative sur l'Espagne et le Royaume-Uni, qui représentent ensemble près de la moitié du portefeuille.

Trois indicateurs à suivre dans les prochains mois et années. Le premier est le taux de distribution 2026, premier exercice complet et donc premier chiffre réellement comparable au marché. Le deuxième est l'évolution du taux d'occupation financier à mesure que le parc grossit et que les franchises de loyer accordées en début de bail arrivent à terme. Le troisième est le maintien de la politique de non-endettement : un recours au levier serait un changement de profil qu'il faudrait analyser.

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Le minimum de première souscription est de 5 000 €, soit 25 parts de SCPI à 200 €. Les souscriptions suivantes sont accessibles dès 1 000 €, et les versements programmés dès 50 € par mois, ce qui permet de se constituer une position progressivement. La décimalisation des parts, votée en assemblée générale, facilite par ailleurs les investissements sur des montants non ronds.

Trois modalités de détention méritent d'être connues. La pleine propriété, qui vous donne droit aux revenus dès la fin du délai de jouissance. Le démembrement de propriété, en nue-propriété ou en usufruit, adapté à des objectifs patrimoniaux différents. Et les versements programmés, pour lisser votre prix d'entrée dans le temps.

Concernant l'assurance vie, Iroko Atlas est proposée en souscription directe. Une intégration au sein de contrats d'assurance vie en unités de compte reste envisagée à moyen terme, sans calendrier communiqué à ce jour.

Gardez en tête le délai de jouissance de 4 mois : vos parts entrent en jouissance le premier jour du cinquième mois suivant la validation de votre souscription. Les dividendes sont ensuite versés chaque mois, autour du 24.

Point de vigilance : la commission de sortie de 6 % TTC s'applique désormais à toute sortie avant 6 ans de détention, contre 5 ans jusqu'au 31 août 2026. Dimensionnez votre investissement en conséquence, idéalement avec l'appui d'un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra situer cette ligne au sein de votre allocation globale.

Si vous préférez être accompagné(e), un conseiller epargnoo peut vous accompagner sans honoraires à chaque étape et vous aider à choisir votre SCPI en fonction de vos objectifs.

Iroko Atlas et Iroko Zen répondent à deux besoins différents dans une allocation. Pour comprendre ce qui les distingue, consultez notre analyse de la SCPI Iroko Zen.

Avec un patrimoine intégralement situé hors de France, Iroko Atlas relève pleinement de la catégorie des SCPI européennes. Consultez notre guide des meilleures SCPI européennes.

Iroko Atlas a affiché un taux de distribution de 9,41 % au titre de 2025, pour un dividende de 15,49 € par part approuvé en assemblée générale. Ce chiffre porte sur un exercice partiel, la SCPI ayant été lancée en septembre 2025, et il est calculé sur un prix de référence inférieur au prix public de 200 €. L'objectif communiqué par la société de gestion est de 6,5 % de distribution annuelle et de 7 % de TRI sur dix ans, non garantis.

Non. Au 30 juin 2026, le ratio d'endettement de la SCPI est de 0 %. Son rendement provient intégralement des loyers encaissés, sans amplification par effet de levier. C'est une exception parmi les SCPI affichant des taux de distribution élevés.

Une commission de sortie de 6 % TTC s'applique. Depuis le 1er septembre 2026, à la suite d'une résolution votée en assemblée générale le 16 avril 2026, ce délai est passé de 5 à 6 ans de détention. Au-delà de six ans, aucune commission n'est prélevée et la valeur de retrait est égale au prix de souscription.

Iroko Zen est une SCPI de socle, diversifiée, présente en France comme en Europe, avec un profil plus défensif. Iroko Atlas exclut totalement la France, cible des actifs de plus petite taille sur des marchés moins couverts, et accepte une exposition au change en contrepartie d'un objectif de rendement supérieur. Les deux véhicules sont complémentaires plutôt que concurrents.

Pas à ce jour. La SCPI est proposée en souscription directe, en pleine propriété ou en démembrement de propriété. Une intégration dans des contrats d'assurance vie en unités de compte est envisagée à moyen terme par la société de gestion, sans calendrier annoncé.

Le rendement acte en main rapporte le loyer annuel net d'un immeuble à son coût d'acquisition complet, incluant les droits de mutation, les frais de notaire et les honoraires de brokerage. C'est le rendement réel de l'opération pour la SCPI au moment de l'achat. Il ne doit pas être confondu avec le taux de distribution versé aux associés, qui intervient après frais de gestion et charges. Il n'est pas garanti.

Le patrimoine étant intégralement situé hors de France, les revenus sont de source étrangère. Selon la convention fiscale applicable à chaque pays, ils sont soit exonérés en France avec application du taux effectif, soit imposés avec crédit d'impôt. Ils échappent généralement aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière.